Dacă intenționezi să construiești o locuință, să extinzi o construcție existentă sau să realizezi lucrări asupra unui imobil, una dintre primele întrebări este ce documente trebuie obținute înainte de începerea proiectului.
Odată cu intrarea în vigoare a Noului Cod al Urbanismului (Legea nr. 169/2026), procedurile administrative se modifică pentru anumite categorii de lucrări. În unele cazuri apare posibilitatea notificării, pentru altele autorizația de construire rămâne obligatorie, iar pentru anumite intervenții nu mai sunt necesare aceste formalități.
Chiar dacă regulile se schimbă, certificatul de urbanism continuă să aibă un rol important în numeroase investiții. De aceea, înainte de pregătirea documentației, este esențial să fie stabilit ce procedură se aplică lucrării și care sunt documentele necesare.
În continuare explicăm cum influențează Noul Cod al Urbanismului certificatul de urbanism, autorizația de construire, notificarea și celelalte proceduri pe care proprietarii trebuie să le cunoască.
Certificatul de urbanism mai este obligatoriu?
Da, pentru proiectele care necesită autorizație de construire sau autorizație de desființare, certificatul de urbanism rămâne primul document care trebuie solicitat.
Acesta nu oferă dreptul de a construi, însă stabilește condițiile urbanistice aplicabile terenului sau construcției și indică documentele necesare pentru continuarea procedurii. În funcție de investiție, certificatul poate solicita obținerea unor avize și acorduri, elaborarea studiilor de specialitate și întocmirea documentației tehnice pentru autorizare.
Prin urmare, chiar dacă Noul Cod introduce proceduri simplificate pentru anumite lucrări, certificatul de urbanism își păstrează rolul în procesul de autorizare pentru majoritatea investițiilor.
Cum stabilești ce procedură trebuie urmată?
După obținerea informațiilor privind regimul urbanistic al imobilului, următorul pas este identificarea procedurii aplicabile proiectului.
În funcție de tipul intervenției, pot exista trei variante:
– este necesară autorizația de construire;
– lucrările pot fi executate în baza unei notificări;
– intervenția poate fi realizată fără autorizație și fără notificare, în cazurile prevăzute de lege.
Încadrarea nu depinde doar de dimensiunea lucrării. Sunt analizate natura intervenției, caracteristicile construcției, amplasamentul și reglementările urbanistice aplicabile.
Acesta este motivul pentru care două proiecte aparent asemănătoare pot avea obligații administrative diferite.
Cum influențează notificarea documentația necesară?
Una dintre modificările importante aduse de Noul Cod al Urbanismului este introducerea procedurii notificării pentru anumite categorii de lucrări.
Mulți proprietari presupun că notificarea elimină documentația tehnică. În realitate, procedura simplifică partea administrativă, însă nu înlătură obligația întocmirii unui proiect tehnic cu conținut simplificat, elaborat de specialiști.
Documentația este analizată de autoritatea competentă pentru a verifica dacă lucrarea se încadrează în această procedură. Dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege, proiectul va trebui să urmeze procedura obișnuită de autorizare.
Pentru ce lucrări poate fi utilizată notificarea?
Noul Cod al Urbanismului introduce posibilitatea ca anumite lucrări să fie realizate în baza unei notificări, fără parcurgerea procedurii clasice de autorizare. Totuși, notificarea nu poate fi aplicată oricărei intervenții și nici nu înlocuiește autorizația de construire în toate situațiile.
Printre lucrările care pot urma această procedură, în condițiile prevăzute de lege, se regăsesc:
– închiderea unitară a logiilor și balcoanelor din locuințele colective;
– modificarea compartimentărilor interioare care nu afectează structura de rezistență;
– anumite lucrări de renovare sau reabilitare energetică;
– înlocuirea ori reconfigurarea acoperișului în limitele stabilite de Cod;
– amenajarea unei mansarde într-un pod existent;
– anumite construcții auxiliare aferente locuințelor unifamiliale din mediul rural, precum garaje, pergole, terase acoperite, bucătării de vară sau grupuri sanitare;
– refacerea unor împrejmuiri prin înlocuirea celor existente.
Chiar dacă o lucrare se regăsește în această listă, procedura trebuie verificată în raport cu amplasamentul, reglementările urbanistice și condițiile prevăzute de Noul Cod al Urbanismului.
Când poate fi construită o locuință prin notificare?
Una dintre cele mai discutate modificări privește construirea unei locuințe unifamiliale în baza notificării.
Această posibilitate există doar pentru situațiile expres prevăzute de lege. Locuința trebuie să fie amplasată în mediul rural, pe un teren intravilan, cu lot și acces propriu, să respecte limita maximă de 150 mp suprafață desfășurată și regimul de înălțime stabilit de Cod. De asemenea, terenul trebuie să fie situat în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție ale monumentelor istorice.
În plus, proiectul trebuie să respecte regulamentul de urbanism aplicabil și celelalte cerințe tehnice impuse de lege. Prin urmare, suprafața de 150 mp reprezintă doar una dintre condițiile care trebuie îndeplinite.
Ce se întâmplă dacă imobilul este situat într-o zonă protejată?
Regimul documentației poate fi diferit atunci când lucrările sunt propuse pentru imobile aflate în zone construite protejate sau în zonele de protecție ale monumentelor istorice.
Noul Cod al Urbanismului permite și în aceste cazuri utilizarea notificării pentru anumite intervenții, însă procedura este mai strictă. Pe lângă notificarea autorității administrației publice locale, poate fi necesară notificarea serviciului deconcentrat competent în domeniul protejării patrimoniului cultural și obținerea acordului scris al acestuia.
În funcție de situația concretă, pot fi realizate prin această procedură lucrări precum:
– reparații și întreținere care nu modifică volumul sau aspectul construcției;
– reparații ale finisajelor exterioare, cu păstrarea materialelor și culorilor existente;
– înlocuirea tâmplăriei fără modificarea dimensiunilor golurilor;
– reparații interioare și înlocuirea pardoselilor;
– anumite lucrări la acoperișuri, împrejmuiri sau instalații.
Înainte de pregătirea documentației este important să fie verificat atât statutul imobilului, cât și regimul de protecție aplicabil. O clădire aflată într-o zonă protejată nu este tratată automat la fel ca un monument istoric clasat.
Ce urmează după depunerea notificării?
Transmiterea notificării nu înseamnă că lucrările pot începe imediat.
Autoritatea competentă analizează documentația și verifică dacă proiectul îndeplinește condițiile prevăzute de lege. Dacă sunt necesare completări, acestea vor fi solicitate înainte de continuarea procedurii. În situația în care lucrarea nu se încadrează în regimul notificării, beneficiarul va trebui să urmeze procedura de autorizare corespunzătoare.
Din acest motiv, este recomandat ca documentația să fie verificată încă din faza de pregătire. O încadrare corectă a proiectului de la început poate evita întârzieri și refacerea dosarului.
Ce faci dacă proiectul se modifică după emiterea autorizației?
În practică, este destul de frecvent ca proiectul inițial să sufere modificări după obținerea autorizației de construire. Aceste schimbări trebuie analizate înainte de a fi puse în aplicare, deoarece nu orice modificare poate fi realizată fără o nouă procedură administrativă.
Dacă intervențiile propuse afectează soluția autorizată, poate fi necesară obținerea unei autorizații de modificare. În anumite situații, modificările pot impune și actualizarea documentației tehnice sau reluarea unor etape din procesul de autorizare.
Înainte de executarea unor lucrări diferite față de proiectul aprobat, este recomandată verificarea implicațiilor administrative și tehnice pentru a evita apariția unor neconformități.
În ce situații poate fi obținută autorizația de regularizare?
O altă modificare importantă adusă de Noul Cod al Urbanismului este reglementarea procedurii de regularizare pentru anumite construcții realizate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației emise.
Regularizarea nu se aplică automat tuturor construcțiilor. Pentru inițierea procedurii este necesară analiza documentației și verificarea încadrării în condițiile prevăzute de lege.
În categoria construcțiilor care pot beneficia de această procedură se pot regăsi, în anumite situații, locuințe unifamiliale cu suprafață desfășurată de până la 150 mp, anumite anexe gospodărești și închideri de balcoane care respectă criteriile stabilite de Cod.
Fiecare solicitare trebuie evaluată individual, atât din perspectiva conformității urbanistice, cât și a cerințelor tehnice aplicabile.
Ce înseamnă perioada tranzitorie de un an?
Pe lângă regulile permanente privind regularizarea, legea introduce și o perioadă tranzitorie de maximum un an de la intrarea în vigoare a Noului Cod al Urbanismului.
În acest interval, procedura poate fi aplicată și unor categorii de construcții care nu vor mai putea beneficia ulterior de acest regim. Totuși, această prevedere nu înseamnă că orice construcție executată fără autorizație poate fi legalizată.
Pentru emiterea autorizației de regularizare trebuie respectate în continuare condițiile privind încadrarea urbanistică, cerințele fundamentale de calitate în construcții și obligațiile fiscale prevăzute de lege.
Dacă există lucrări executate fără autorizație sau diferit față de proiectul aprobat, este recomandată analizarea situației cât mai devreme, pentru a verifica dacă procedura poate fi aplicată.
Există lucrări care nu necesită nici autorizație, nici notificare?
Da. Noul Cod al Urbanismului prevede și o categorie de intervenții care pot fi executate fără autorizație de construire și fără notificare.
În general, este vorba despre anumite lucrări de întreținere, reparații curente sau intervenții care nu afectează elementele pentru care legea impune autorizarea.
Chiar și în aceste situații, proprietarul are obligația de a respecta reglementările privind calitatea în construcții, normele urbanistice, precum și dispozițiile referitoare la protecția patrimoniului sau a mediului, atunci când acestea sunt aplicabile.
De ce este importantă verificarea documentației înainte de începerea lucrărilor?
Indiferent dacă proiectul necesită autorizație de construire, notificare sau se încadrează printre lucrările exceptate de la aceste formalități, documentația trebuie analizată înainte de începerea investiției.
O verificare realizată din timp permite stabilirea:
– documentelor necesare;
– avizelor și acordurilor care trebuie obținute;
– procedurii administrative aplicabile;
– eventualelor restricții generate de amplasamentul imobilului;
– obligațiilor prevăzute de Noul Cod al Urbanismului.
Pregătirea corectă a documentației reduce riscul întârzierilor, al solicitării unor completări și al reluării procedurilor administrative.
Ai nevoie de ajutor pentru pregătirea documentației?
Stabilirea documentelor necesare reprezintă unul dintre cei mai importanți pași înaintea începerii unei construcții sau a unei intervenții asupra unui imobil.
Dacă ai nevoie de certificat de urbanism, dorești să afli dacă proiectul tău necesită autorizație de construire sau notificare ori ai întrebări despre regularizarea unei construcții, contactează-ne la 0723 095 532. Te ajutăm să identifici procedura aplicabilă și să pregătești documentația necesară în conformitate cu prevederile Noului Cod al Urbanismului.